強制競売の流れ

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強制競売とは?

 

強制競売とは、物件の所有者の意思とは関係なしに行われる競売の事です。反対に、所有者の意思に基づいてされる競売を担保不動産競売(任意競売)と言います。

 

強制競売の流れ

STEP1 強制競売の申立て

 

訴訟等で債務名義を得た債権者が債務者の所有する不動産を差し押さえて強制競売を行う場合、まずはその不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して競売申立てを行います。

STEP2 強制競売開始決定発令と差押登記嘱託

 

強制競売申立書の審査後、特に何の問題もなければ、裁判所が強制競売の開始決定を発令します。 裁判所はこれに伴い法務局に対して差押登記を嘱託し、これにより対象不動産の登記簿には強制競売開始決定を原因とする差押登記が現れます。

STEP3 売却のための準備

 

1.現況調査命令と現況調査報告書の提出
裁判所に命じられた執行官は、強制競売の対象となる不動産の現況調査をします。執行官は、対象になっている不動産に現在誰が住んで(占有)しているかなどを調査して、それらの情報を裁判所に現況調査報告書として提出します。

 

2.評価命令と評価書の提出
裁判所は不動産鑑定士を評価人として選定します。選定された不動産鑑定士は裁判所から不動産の評価をするように命じられます。評価人は近隣同種の不動産取引価格や収益などを計算して、そのうえで評価書を作成し、裁判所に提出します。

 

3.売却基準価額の決定と物件明細書の作成
裁判所は評価人によって提出された評価書をベースに対象不動産を売却する際の基準となる売却基準価格を決定します。そして現況調査報告書の内容も参考にしながら物件明細書を作成します。「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を合わせて「3点セット」と呼ばれています。

STEP4 配当の準備
裁判所は売却の準備を進めると同時に、債権者に対する配当の準備も進めます。具体的にどのような準備をすすめるかと言うと、先順位の仮差押債権者・担保権者(抵当権者、質権者、先取特権者)及び租税債権を有する官公庁に対して、債権の存否・原因及び金額を裁判所まで届け出るように催告します。また、配当要求の期間を定めて官報で公告します。

STEP5 売却手続
3点セット(物件明細書・現況調査報告書・評価書)が揃うと裁判所は売却を実施する旨を決定し、売却日時や場所を公告すると同時に、3点セットを公開します。入札期間になると入札が開始され、開札期日に開札が行われます。

 

裁判所は落札者が一転の不許可事由に該当していなければ売却許可決定を発令します。そして落札者に代金納付を求めます。

 

落札者からの代金納付があったら、裁判所から法務局に対して差押登記や担保権の設定登記の抹消を行います。それと落札者に対する所有権移転登記の嘱託も行いまうs。落札者に関する競売手続きはこれで終了となります。

STEP6 裁判所による配当
落札者から代金が納付されたら、裁判所は配当期日を定め、配当順位に従った配当表を作成しこれに基づいて配当を行います。 なお、債権者が一名の場合や、債権者が複数でも全員が全額の弁済を受けられる場合には、配当ではなく弁済金の交付と呼ばれます。