競売になる前に

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競売とは

 

金融機関へ住宅ローンの返済ができなくなって延滞した債務者が、その担保としていた不動産を、債権者が裁判所に申し立てをして、その結果裁判所が売却する物件を競売物件と言います。

 

その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札することを競売と言います。ちなみに、この最低売却価格を決めるのは、裁判所から委嘱を受けた不動産鑑定士がその物件を実際に調査して決定します。

 

競売だとどれくらいで売却されるのか?

 

競売での最低売却価格の目安は、市場価格の40〜70%と言われています。

 

そこで競売に参加した中で一番高い金額で入札をした人が落札者となり、不動産の所有権が落札者に変更されます。通常ですと、落札される金額は市場価格の80%前後になるようです。

 

例えば市場価格が3000万円の物件の場合、競売にかけられると2400万円で売却されるという事です。要するに600万円も損をすることになるのです。しかも物件によっては50%も下がってしまう事もあるので、その場合h1500万円もの損が出てしまいます。

 

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競売の流れ

1.住宅ローンの滞納・延滞
住宅ローンの支払いが1か月滞ると、債権者から督促状が届きます。そのまま2〜3か月延滞すると、債権者から呼び出されて、返済に関して話し合いを求められます。毎月の支払方法や支払方法の変更など調整をします。この時点で任意売却を勧められることもあります。

2.債権者が保証会社に代位返済を要求
この段階で債権や担保物件などが債権者から保険会社に権利が移転したので、この物件は不良債権として扱われます。また、信用情報機関に事故情報の記録が残ることになります。これを俗にいうブラックリストに載ると言います。これ以降、金融業者からの借り入れは難しくなります。

3.不動産の差押
差押とは、保証会社が競売をしてローンの回収をするための方法です。これは債権者が競売開始を申し立てした時点で不動産に設定される登記です。ですので、保証会社が競売を申し立てた時点で、不動産の所有者は不動産を自由に処分することができなくなります。

4.入札、開札、落札
保証会社はローン回収の最終手段として裁判所で競売が行われます。実際に差押されている物件でも、競売が始まるまでは任意売却に応じてくれる可能性もありますが、期間入札直前になると任意売却に応じてもらえないことが多くなります。