競売になる前に任意売却をする

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任意売却と競売の違いとは?

 

任意売却と競売は、共に不動産を失うという事には変わりありません。しかし、同じく不動産を失う結果なのですが、住宅ローンの残額や返済するたの条件などは競売よりも任意売却をしたほうがメリットがかなり大きいです。

 

まずは、下記の図をご覧下さい。任意売却と競売の違いが理解しやすいと思います。

 

売却方法 任意売却 競売
価格 市場価格に近い金額 市場価格の50〜70%程度の金額
プライバシー 事情を知られずに売却が可能 近所職場に知られる可能性あり
引っ越し費用 交渉の上捻出可能 捻出不可能
資金の持ち出し 一切なし 基本的になし
返済金額 多い 少ない
残金が残る可能性 ある ほとんどない
残債務の交渉 できる できない
退去日 事前協議の上決定 裁判所からの強制執行もある
完了までの期間 短期間 長期間

 

任意売却と競売でのシュミレーション

 

条件:
物件市場価格が2000万円
ローン残務が2500万円

 

1.任意売却の場合
市場価格の80〜90%程度での取引なので、今回は市場価格の85%で売却されたとします。
売却時価格:1700万円 (2000万円×85%)
残債務:800万円 (2500万円−1700万円)

 

2.競売の場合
市場価格の60〜70%程度での取引なので、今回は市場価格の65%で売却されたとします。
売却時価格:1250万円 (2000万円×65%−50万円)*予納金にかかる50万を差し引きます。
残債務:1250万円 (2500万円−12500万円)

 

任意売却の特徴

 

1.市場価格に近い価格で売却できる
物件の所有者・担保権者・買主が話し合いの結果、3者が納得した上で売却するため、競売での強制的な処分より高値で売ることが可能です。おおよよ市場価格の80〜90%で売却されるケースが多いです。

 

2.手持ち金の持ち出し無し
不動産を売却する際、通常であれば売主が支払わなければならない費用を債権者側が支払います。
不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

 

3.プライバシーが保たれて売却可能
競売の場合、裁判所のホームページや業界紙、新聞やそのほかの媒体で競売の情報が掲載されるので、周りの人間に競売の事実が知れ渡ってしまう可能性があります。しかし任意売却の場合、物件所有者が債権者と合意の上で売却するので、売却の情報は誰にも知られることなく進めることができます。

 

4.引越し費用の現金が残る可能性がある
競売の場合、資金を残すことが一切できません。しかし任意馬脚の場合ですと、債権者と交渉することによって引っ越し費用などの費用を捻出させることができる可能性があります。

 

5.残った借金を分割払いできる
債権者には任意売却で担保の抵当権はありません。さらに債務者には今後の支払いを今まで通りに続けることができないことも理解しています。ですので、今後の支払い方法に関して、債務者の収入状況や生活状況を考慮してくれ、現実的に支払い可能な方法で分割を認めてくれる可能性があります。

 

競売の特徴

 

1.市場価格の60〜80%程度の価格で売却される
競売の場合、市場価格の60〜80%程度の価格で落札される場合が多いので、任意売却と比べるとかなり多くの債務が残ります。

 

2.引越し費用の現金が残る可能性がない
競売で売却された物件の代金は全て担保権者の返済に充てられます。したがって引っ越しをする際に発生する引っ越し代などの費用を捻出してもらう事はできません。物件が落札されたら、債務者は不法占拠になるので、裁判所から強制的執行があります。

 

3.プライバシーが保たれずに売却される
競売の場合、裁判所のホームページや住宅情報誌、新聞やそのほかの媒体で競売の情報が掲載されるので、周りの人間に競売の事実が知れ渡ってしまう可能性があります。

 

4.残債務の交渉を債権者と直接行う
競売の場合は、市場価格よりも大幅に低い価格で売却されてしまうので、任意売却と比べて債務は多く残ってしまいます。競売の場合、残債務は一括返済を求められます。給与の差し押さえをされることもあります。競売の場合、債権者に柔軟な対応を求めることは困難です。